過(guò)去的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，除了對(duì)房地產(chǎn)提出去庫(kù)存、加杠桿、加大生產(chǎn)能力以外，對(duì)其他行業(yè)提出的都是去產(chǎn)能。

    壓倒中國(guó)經(jīng)濟(jì)這個(gè)駱駝的最后一顆稻草是什么？就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)的增速下去，會(huì)把駱駝壓倒，只有房地產(chǎn)保持增速，才能把駱駝?chuàng)纹饋?lái)。

    關(guān)于房地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，一要自然人購(gòu)房，不能打擊投資、投機(jī)行為，這是對(duì)2011年政策提出打擊投資和投機(jī)行為的修正。第二提出取消過(guò)時(shí)的限制政策。

    提到庫(kù)存，為什么會(huì)形成庫(kù)存？

    這和限購(gòu)、限貸、加稅，一、二套房存在差別和不能買(mǎi)第三套房的政策相關(guān)，從2011年開(kāi)始連續(xù)三年出臺(tái)政策，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存也開(kāi)始上升。“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，大量建設(shè)保障性住房就出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，在拆遷過(guò)程中，有人得到五套房子，并把其中四套賣(mài)了，極大地增加了市場(chǎng)供應(yīng)量。這是房地產(chǎn)商無(wú)法計(jì)算的，于是在二手房交易迅速增長(zhǎng)的過(guò)程中，有相當(dāng)一部分是新房子，而這一部分新房子是因?yàn)楸Ｕ戏空邔?dǎo)致的額外供應(yīng)。新增住房和保障房擠出的新增供給，兩方面共同作用，導(dǎo)致現(xiàn)有庫(kù)存增加。

    為什么說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題有至關(guān)重要的作用？

    稅收方面，房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地使用稅等占到總稅收的約12%，如果加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅大概是30%，再加上四萬(wàn)億的土地財(cái)政，總共可以占地方財(cái)政的50%-75%?，F(xiàn)在房地產(chǎn)拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度只有3.8%，金融業(yè)是15.9%，過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)可以達(dá)到20%，而金融業(yè)只有8%。只要房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，GDP增長(zhǎng)率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。

    如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，地方債、銀行債，甚至是金融的問(wèn)題都會(huì)暴露出來(lái)。北京銀行最的壞賬來(lái)源是鋼貿(mào)企業(yè)，占25%以上，其次是煤炭企業(yè)，占20%左右。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在銀行的壞賬率現(xiàn)在都是很低的，如果壞賬率上升的話會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

    房地產(chǎn)投資大量下降，與房地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)企占比很低有關(guān)——國(guó)企只占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的11%，高達(dá)到17%。很多大國(guó)企不往二、三、四線城市發(fā)展，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)節(jié)能力是很好的。像鋼鐵行業(yè)里國(guó)企很多，這些國(guó)企的邏輯就是，越被要求增加庫(kù)存，就越不干活，而這就導(dǎo)致投資減少，并帶來(lái)GDP增速下降，這樣可以逼迫政府出手。

    要讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平，需要土地供應(yīng)先行。去年土地30%的負(fù)增長(zhǎng)需要補(bǔ)充回來(lái)。政府的保障性住房也要補(bǔ)上，“十二五”期間有3600萬(wàn)套保障性住房，但是“十三五”期間就沒(méi)有了，現(xiàn)在住建部和地方政府已經(jīng)出臺(tái)要減少經(jīng)濟(jì)適用性住房、保障性住房的政策。一方面是開(kāi)發(fā)商的投資，一方面是政府投資，這兩方面投資都下降的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身增速就上不去。我覺(jué)得要解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展問(wèn)題，所有矛盾就集中在房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在看來(lái)只有房地產(chǎn)能救中國(guó)。